發展股份有限公司擬收購
控股集團有限公司持有的
集團石湖山碼頭有限公司51股東權益價值
資產評估說明
閩中興評字（2016）第2004號
福建中興資產評估房地產土地估價有限責任公司
中國·福州
二○一六年六月十九日
資產評估說明目錄
第一部分.關于評估說明使用范圍的聲明..............................................................1
第二部分.關于進行資產評估有關事項的說明.....................................................2
第三部分.資產清查核實情況說明..........................................................................3
一、評估對象與評估范圍說明..........................................................................3
（一）評估對象與評估范圍內容......................................................................3
（二）實物資產的分布情況及特點..................................................................3
（三）企業申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產情況..............................4
（四）企業申報的表外資產的類型、數量......................................................5
（五）引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數量和賬面金
額(或者評估值)..................................................................................................5
二、資產核實總體情況說明..............................................................................5
（一）資產核實人員組織、實施時間和過程說明..........................................5
（二）影響資產核實的事項及處理方法..........................................................6
（三）核實結論..................................................................................................8
第四部分.資產基礎法評估技術說明......................................................................9
一、流動資產評估技術說明..............................................................................9
（一）貨幣資金的評估說明..............................................................................9
（二）各種應收款項的評估說明......................................................................9
（三）存貨的評估說明....................................................................................11
（四）其他流動資產的評估說明....................................................................12
二、長期股權投資評估技術說明....................................................................12
三、固定資產評估技術說明............................................................................14
（一）房屋建（構）筑物評估說明................................................................14
（二）設備評估技術說明................................................................................36
四、在建工程評估技術說明............................................................................46
五、土地使用權評估技術說明........................................................................46
六、海域使用權評估技術說明........................................................................51
七、長期待攤費用評估技術說明....................................................................51
八、遞延所得稅資產評估技術說明................................................................51
九、其他非流動資產評估技術說明................................................................52
十、負債評估技術說明....................................................................................52
第五部分.收益法評估技術說明............................................................................54
一、評估對象....................................................................................................54
二、收益法應用前提及選擇的理由和依據....................................................54
三、預測的假設條件........................................................................................54
四、宏觀經濟及行業狀況分析........................................................................55
五、企業生產經營的歷史情況........................................................................72
六、評估計算及分析過程................................................................................73
七、評估測算過程與結果................................................................................85
第六部分.評估結論與分析....................................................................................87
一、評估結論....................................................................................................87
（一）資產基礎法評估結果............................................................................87
（二）主要的增減值變化及原因分析............................................................88
（三）收益法評估結果....................................................................................88
（四）兩種方法評估結論的差異分析............................................................88
（五）最終評估結果的選取............................................................................89
二、特別事項說明............................................................................................89
附件：被評估單位關于進行資產評估的有關事項說明
第一部分.關于評估說明使用范圍的聲明
本評估說明僅供國有資產監督管理機構（含所出資企業）、相關監管機
構和部門使用。除法律法規規定外，材料的全部或者部分內容不得提供給
其他任何單位和個人，不得見諸公開媒體。
第二部分.關于進行資產評估有關事項的說明
（該內容由委托方和被評估單位共同撰寫并蓋章，詳見附件）
第三部分.資產清查核實情況說明
一、評估對象與評估范圍說明
（一）評估對象與評估范圍內容
1.評估對象與評估范圍
本次評估的評估對象為集團石湖山碼頭有限公司的股東部分權益價值，
評估范圍為截止評估基準日2
